مالیات اجاره: محاسبه آنلاین، معافیت و جدول محاسبه

در این مقاله علاوه بر ارائه فرم محاسبه آنلاین مالیات اجاره،‌ به نحوه محاسبه و معافیت های آن برای اشخاص حقیقی و حقوقی پرداخته شده است. همچنین با بررسی اینکه پرداخت مالیات اجاره به عهده کیست، مهلت و نحوه پرداخت آن را توضیح داده ایم.

مالیات بر اجاره ملک به مالیاتی گفته می شود که بر درآمد موجر از ملک وضع می شود. موجر یا همان اجاره دهنده، ممکن است مالکِ ملک باشد یا موجر می تواند مستاجری باشد که قصد دارد ملک مورد اجاره را مجدد، اجاره دهد. وقتی موجر مالک نیست و ملک را اجاره می دهد،‌ به آن اجاره دست دوم گفته می شود.

مالیات بر درآمد اجاره املاک، یکی از انواع مالیات مستقیم و از زیر مجموعه مالیات بر درآمد املاک و مستغلات می باشد. در واقع این مالیات با مالیات نقل و انتقال ملک و مالیات خانه های خالی متفاوت است، و زمانی فرد مشمول این مالیات می شود که یک ملک را به شخص دیگری اجاره دهد.

نحوه محاسبه و نحوه پرداخت مالیات اجاره املاک وابسته به ماهیت موجر و مستاجر می باشد. محاسبه این نوع مالیات بستگی به این دارد که «موجر» شخص حقیقی است یا شخص حقوقی، اما نحوه پرداخت آن بر اساس ماهیت مستاجر که شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی تعیین می شود.

در حالت کلی در صورتی که شخصی درآمدی داشته باشد، محاسبه مالیات آن به صورت زیر انجام می شود:

1. محاسبه درآمد مشمول مالیات
2. کسر معافیت های مالیاتی از درآمد مشمول مالیات
3. اعمال نرخ مالیات بر درآمد (ضریب) برای محاسبه نهایی مبلغ مالیات

بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم،‌ برای محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعهدات مالک نسبت به ملک مورد اجاره، از کل مبلغ اجاره کسر می کنیم تا درآمد مشمول مالیات بدست می آید. سپس، برای محاسبه مالیات اجاره، لازم است مبلغ معافیت های مالیاتی از درآمد مشمول مالیات کسر گردد. معافیت های مالیاتی درآمد اجاره برای مالک حقیقی و حقوقی متفاوت است. همچنین نرخ مالیات بر درآمد، بر اساس شخصیت حقیقی یا حقوقی موجر تعیین می‌شود. با استفاده از فرم محاسبه آنلاین مالیات اجاره بیدبرگ می توانید مبلغ این نوع مالیات را برای موجر حقیقی و حقوقی محاسبه کنید. در ادامه این مقاله بیدبرگ به مالیات اجاره در حالتی که مالک شخص حقوقی باشد و حالتی که مالک شخص حقیقی باشد، پرداخته شده است.

در صورتی که موجر شخص حقیقی باشد، مالیات بر درآمد اجاره پس از کسر ۲۵% به نرخ مقرر در ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم، و براساس تصویب‌نامه هیات وزیران به شماره ۷۷۸۹۹/ت ۵۹۷۲۷ ه مورخ ۱۴۰۱/۰۵/۰۹ محاسبه می‌شود. به این ترتیب نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره برای مالکین حقیقی بر اساس جدول زیر تعیین می‌شود:

همچنین بر اساس ماده ۵۷ قانون مالیات‌ های مستقیم، اگر شخص حقیقی به جز درآمد اجاره، هیچ‌ گونه درآمدی نداشته باشد، درآمد او از املاک تا حد معافیت مالیاتی موضوع ماده ۸۴ قانون مالیات های مستقیم از مالیات معاف خواهد بود. اما درآمد مازاد براساس مقررات مربوطه مشمول مالیات می‌ شود. در سال ۱۴۰۳ مبلغ معافیت موضوع ماده 84 قانون مالیات‌ های مستقیم برابر با ۱۴۴ میلیون تومان در سال می باشد.

در این حالت مالیات اجاره اشخاص حقوقی پس از کسر معافیت های مالیات اجاره، با اعمال ضریب ثابت ۲۵ درصد (موضوع ماده ۱۰۵ قانون مالیات های مستقیم) محاسبه خواهد شد. در واقع ماده 131 قانون مالیات های مستقیم، مالیات بر اجاره اشخاص حقوقی را شامل نمی‌شود.

بر اساس تبصره های ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم و الحاقی 1403/02/10 این ماده قانونی،‌ پرداخت مالیات بر اجاره املاک مسکونی در شرایط زیر دارای معافیت می باشد:

• محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و یا سایر افراد تحت تکفل مالک
• املاکی که به صورت مجانی در اختیار سازمان ها و دستگاه های دولتی و شهرداری ها قرار می‌گیرند
• استقرار صاحب ملک حداکثر تا 6 ماه پس از فروش در ملک مذکور با توافق خریدار
• درآمد حاصل از اجاره املاک برای مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از ۳ واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن (بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی) ساخته شده است.
• درآمد اجاره املاک مسکونی، با زیربنای مفید کمتر از ۱۵۰ مترمربع در تهران و ۲۰۰ مترمربع در سایر نقاط
• درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ قانون مالیات های مستقیم
• درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستاجر هستند تا سقف اجاره ای که می پردازند (ماده ۵۵ قانون مالیات های مستقیم نیز به همین موضوع اشاره دارد )
• در صورت انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله مشمول ۷۰ درصد تخفیف و برای قرارداد سه سال و بیشتر مشمول ۱۰۰ درصد معافیت می‌گردد.
• اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پایین درآمدی بر اساس تاییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی
• واحد هایی که اجاره‌ آنها حداقل ۱۵ درصد کمتر از ارزش اجاره منطقه ای موضوع ماده 8 قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره‌بها، باشد از ۵۰ درصد تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می‌شوند.

برای تعیین معافیت زیربنایی املاک در محاسبه مالیات اجاره، باید اجاره را به نسبت ۱۵۰ متر برای تهران و یا ۲۰۰ مترمربع برای سایر شهرستان ها در نظر گرفت. به عنوان مثال اگر ملکی به متراژ ۲۰۰ مترمربع در تهران دارای اجاره سالیانه ۲۰۰ میلیون تومان باشد، مبلغ اجاره به نسبت ۱۵۰ مترمربع معاف از مالیات و به نسبت ۵۰ مترمربع مشمول مالیات است. بنابراین برای این ملک، مبلغ اجاره تا ۱۵۰ میلیون تومان از مالیات اجاره معاف و به نسبت ۵۰ میلیون تومان مشمول مالیات است.

همچنین بر اساس ماده ۵۷ قانون مالیات‌ های مستقیم، اگر شخص حقیقی به جز درآمد اجاره، هیچ‌ گونه درآمدی نداشته باشد، درآمد او از املاک تا حد معافیت مالیاتی موضوع ماده ۸۴ این قانون از مالیات معاف خواهد بود. اما درآمد مازاد براساس مقررات مربوطه مشمول مالیات می‌ شود. مشمولان این ماده موظفند طی اظهارنامه اعلام کنند که هیچ‌ گونه درآمد دیگری ندارند. تعیین معافیت ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم به ماده 84 قانون مالیات‌ های مستقیم و تبصره‌های مربوطه وابسته است و برای محاسبه آن، قوانین مالیاتی سالانه و تبصره‌های بودجه باید مدنظر قرار گیرد. در سال ۱۴۰۳ مبلغ معافیت موضوع ماده ۸۴ برابر با ۱۴۴ میلیون تومان در سال می باشد. یعنی به درآمد اجاره سالانه تا ۱۴۴ میلیون تومانی، مالیات اجاره تعلق نمی گیرد.

مالیات به درآمد تعلق می گیرد، و درآمد اجاره نیز برای موجر می باشد، بنابراین در هر صورت مالیات دهنده موجر می باشد و مالیات اجاره از درآمد اجاره موجر کسر می شود و به سازمان امور مالیاتی پرداخت می شود. اما این که پرداخت مالیات به عهده چه کسی است، به این بستگی دارد که مستاجر شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی.

اگر مستاجر شخص حقیقی باشد، هر ماه کل مبلغ اجاره را به موجر پرداخت می کند. موجر نیز پس از ارسال اظهارنامه اجاره املاک سالانه در تیر سال بعد، نسبت به پرداخت مبلغ مالیات اجاره اقدام می کند. به عنوان مثال با توجه به اینکه معمولا مغازه داران اشخاص حقیقی هستند،‌ می توان گفت پرداخت مالیات اجاره مغازه، به عهده موجر می باشد.

در صورتی که مستاجر شخص حقوقی باشد، بر اساس تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، می بایست مالیات اجاره را از اجاره ای که پرداخت می‌کند کسر، و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند. به همین دلیل است که به آن مالیات تکلیفی اجاره اشخاص حقوقی گفته می شود. یعنی در اینجا مالیات دهنده موجر است، اما پرداخت مالیات تکلیف مستاجر می باشد.

در صورتی که موجر یا همان شخص اجاره دهنده مالک نباشد و خود ملک را از شخص دیگری اجاره کرده باشد، موضوع مالیات اجاره دست دوم پیش می آید. این موضوع در ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم به این صورت بیان شده است:

بنابراین در این شرایط محاسبه مالیات اجاره دست اول نسبت به کل مبلغ اجاره پس از کسر ۲۵٪ هزینه و استهلاک انجام می شود. اما محاسبه مالیات اجاره دست دوم نسبت به مبلغ ما به التفاوت اجاره پرداختی و دریافتی، بدون کسر ۲۵٪ بابت هزینه ها و استهلاک انجام می شود.

همانطور که در بخش قبل مطرح شد، در صورتی که مستاجر شخص حقیقی باشد، در مهلت ارسال اظهارنامه اجاره املاک باید نسبت به تکمیل فرم اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک و پرداخت مبلغ مالیات اجاره اقدام کند. مهلت ارسال اظهارنامه اجاره املاک سال ۱۴۰۳ به پایان رسیده است. معمولا مهلت ارسال این اظهارنامه در تیر ماه هر سال می باشد. ارسال اظهارنامه اجاره از طریق درگاه ملی خدمات الکترونیک my.tax.gov.ir انجام می شود.

همچنین در صورتی که مستاجر شخص حقوقی باشد مکلف است مبلغ مالیات اجاره هر ماه را حداکثر تا پایان ماه بعد به اداره مالیات پرداخت کند. به عنوان مثال مهلت پرداخت مالیات اجاره آذر تا پایان دی ماه می باشد. برای دریافت قبض پرداخت مالیات اجاره، شخص حقوقی می تواند به صورت حضوری به اداره مالیات مراجعه کند. امکان دریافت قبض پرداخت مالیات اجاره در حال حاضر به صورت اینترنتی فراهم نیست.

اگر مستاجر شخص حقوقی باشد مکلف است هر ماه مبلغ مالیات اجاره را از کل مبلغ اجاره کسر کرده و حداکثر تا ماه بعد به اداره مالیات پرداخت کند. با توجه به اینکه امکان صدور قبض مالیات تکلیفی اجاره به صورت اینترنتی امکان پذیر نمی باشد، لازم است تا مستاجر هر ماه به صورت حضوری به اداره مالیات مربوط به محل وقوع ملک مراجعه کرده و قبض پرداخت مالیات اجاره را دریافت و نسبت به پرداخت آن اقدام کند.

موجر حقیقی در هر صورت می بایست نسبت به تکمیل و ارسال اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک در موعد مقرر اقدام کند. بر اساس ماده ۱۹۲ قانون مالیات های مستقیم چنانچه نسبت به تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر اقدام نکند، مشمول جریمه غیرقابل بخشودگی معادل ۱۰ درصد مالیات متعلق می‌باشد.

علاوه بر این همانطور که مطرح شد اشخاص حقوقی مکلفند قبل از پرداخت اجاره به موجر، مبلغ مالیات را از اجاره کسر کنند و به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. در صورت عدم پرداخت مالیات تکلیفی اجاره در مهلت مقرر مشمول پرداخت جریمه می شوند. بر اساس ماده 199 قانون مالیات های مستقیم، عدم پرداخت مالیات تکلیفی اجاره اشخاص حقوقی، مشمول جریمه‌ای معادل ۱۰ ‌درصد مالیات پرداخت نشده در موعد مقرر، و ۲.۵ درصد مالیات به ازای هر ماه نسبت به مدت تاخیر از سررسید پرداخت، خواهد بود.

عدم پرداخت مالیات توسط مستاجر حقوقی، در صورتی که موجر نیز پرداخت مالیات را انجام ندهد، همراه با جریمه برای موجر است.

در این بخش از مقاله بیدبرگ به این سوال می پردازیم که آیا در صورت رهن کامل ملک، مالیات اجاره تعلق میگیرد؟ همانطور که مطرح شد درآمد مشمول مالیات بر اساس مبلغ اجاره تعیین می شود. همچنین در ماده 53 قانون مالیات مستقیم به این نکته اشاره شده است که اگر ملک به صورت رهن تصرف (رهن کامل بدون پرداخت اجاره بها) باشد، مطابق با همین قانون محاسبه مالیات اجاره انجام می شود.

در ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم(اصلاحی 1394/04/31) درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. و در مواردی که مبلغ اجاره مندرج در قرارداد کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه (تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور) باشد، میزان اجاره ­بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. همچنین به استناد بند 4 بخشنامه 200/96/510 مورخ 96/4/7 در خصوص قراردادهای رهن تصرف (رهن کامل) و رهن و اجاره (مشروط بر اینکه مبلغ اجاره پرداختی در قرارداد کمتر از 80% ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد) ارزش اجاری با رعایت مقررات ماده 54 بر اساس جدول املاک مشابه تعیین خواهد شد.